城镇房地改革重点有哪些

平心在线 10 2020-07-09 10:47:15

 虽然城镇中现有的大量土地不是从农村等价征收拿来的,但是,城镇土地和房屋,本身已经不再是实物分配,而是被极端地资产化和货币化了。其进一步深化改革,聚焦在三个问题上:一是目前拥有法人使用财产权的土地,如果需要再配置,是继续由有关土地部门收回再重新招拍挂,还是由法人在二级市场上交易?二是居民住宅和企业土地使用年限到期后,如何续期,是不是还要交土地出让金,才能继续居住和经营?三是与房地有关的财政收入,是继续从农村非常低价格拿地,再高价出让的出让金,还是以绝大多数国家和地区一样,收取房地产税?笔者认为,深化改革有以下内容:
1.进一步明确法人和自然人土地使用财产权。城镇土地所有制结构为:土地最终所有权归国家,已经出让给法人和自然人的土地,使用财产权归法人和自然人拥有。目前已经建成和正在建设的城镇住宅小区,土地使用财产权公共部分为小区居民共同所有,与住宅联系的部分为每个住户分割所拥有,房屋不动产证中应当对小区共有土地分割到居民、住宅楼中每户居民土地分割等权属有所说明。
2.为了落实有恒产才有投资创业置业的恒心,应当大力度地延长土地的使用年期。居民住宅和企业用地可有两种方案,一是延长土地使用年期:经营性土地300年,住宅用地500年;二是维持目前的土地40年到70年的长期租赁制。对于这两种方案,地方政府可以自由选择,居民也可以自由选择。但是,不能一个地区两制并存。
3.城镇存量土地,从政府计划分配,改革为放开二级交易市场配置。使用财产权土地,不再由有关部门收回,而是放开土地二级交易,由市场配置土地。城市中工业、商业和改制性事业拥有的闲置土地,不再交回土地部门,一律到二级市场上交易,用途可以由规划部按照区位进行调整,政府收土地交易税即可。法人和自然人拥有的房屋、厂房、写字间等等,均在二级市场交易。
4.如果土地使用年期是40年到70年,财政则应当以收取土地出让金为选项。城镇土地是国家的,不是法人和自然人的。出让金是国有土地,长期租给居民和企业使用,按照不同的年期,收取一次性租金(高低可以讨论),我认为,这天经地义,是合理的。政府已经按照约期协议出让的土地,如果有到期后不自动无偿续期的土地和房屋,除了政府补贴和低价供应的土地外,出让金由有关土地部门负责定收,交财政部门。从法理上讲,对于已经收取出让金的土地和房屋,不应当再以自然人的法人所有资产(其实是租用)来征税。因对使用土地已经一次性交了出让期租金,财税部门不应该再以改革之名,征收房产和其他税收,也就是不应当对法人和自然人双重收金征税。应该等到房屋土地长期租用40或70年到期时,再由有关土地部门制定规则,再出让一次土地给居民和企业,再收一次土地出让金。可以40年和70年不等,循环往复,国家可以千万年中多次出售土地租期,但是由政府土地部门执行,财税部门不得干预和插手。
5.如果要推进征收房地产税改革,则住宅和经营性土地使用年期应当分别延长到300年和500年。现在也在讨论房地产税改革。但是凡事要讲个理。我认为,如果对法人和自然人使用的土地和房屋年期予以足够的延长,则法人和自然人使用的国有土地,实际发生了从租赁不动产到拥有不动产的变化。因此,可由财税部门制定开征房地产税的改革,对商业和住宅实行不同的税率,对第一套居住用房屋豁免,其他多套住宅按照单一税率普遍征收。但对已经缴纳高额出让金的自然人和法人,应当予以退款。如果改革收取房地产税,则可能还是要再麻烦修改有关法律一次,住宅到期自动无偿续期,并应当停止和废除土地出让金财政,避免对自然人和法人双重征税收金。土地部门再不应该以还要再出让为由,想方设法保留土地出让金,来干预和阻碍房地产税改革。
6.城镇划拨和低价土地评估进入企业资产。国有企业原有的划拨和低价出让的土地,可以按照市价评估,与建筑物不能分开的,计入固定资产;土地与建筑物能够分开的,计入无形资产,以补充国有企业的资本金,进一步降低企业的负债率。
7.盘活特殊系统和企业土地的改革。铁路沿线站点、空港水港周边、油田、矿山,包括移交和集中的原军事等土地,可以二级交易,也可以土地折资入账,并且出售土地,或者招标开发,以盘活土地。
8.政府事业土地房屋资产专营。对于政府各行政部门和各事业单位多余的土地、楼层和房屋等,专门成立中央和地方国有不动产管理公司,进行出租经营,经营收入上交中央和地方财政;防止部门和单位出租私设小金库,成为单位福利,甚至发生租赁贪腐,也避免闲置浪费。
9.利用土地房屋资产推进国企和事业转型改革。国有企业和国有事业单位进行混合所有制和转制改革的,特别是事业转企业的,需要安置职工的,可以将土地和房屋折资留为改革成本,或者补偿职工,或者鼓励以土地房屋为本,形成新的公司,创业经营。
10.鼓励不动产的双向交易置换,促进城乡间各类经济因素的双向流动。一方面,城镇退休、歇业、养老等城镇居民,愿意到农村居住和创业的,鼓励他们到村镇租买土地、宅院和房屋,兴办家庭农场和其他创业;另一方面,也鼓励农村宅院房屋闲置,已经进入城镇工作的移民,交易农村的不动产获得收入,到城镇中买房创业,实现人口、消费、劳动力、资金、土地和房屋的城乡双向流动和置换。 

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